КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПРОКУРАТУРА КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 27 марта 1998 г. N 01-01/373, N 7/2-27-109-98
О ПРИМЕНЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ
СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫМИ
С НИМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Прокуратуры городов и районов края
Комитеты по земельным ресурсам и
землеустройству городов и
районов края
В целях единообразного применения норм гражданского и
земельного законодательства при осуществлении сделок с земельными
участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости
сообщаем следующее.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся
земельные участки и все, что прочно связано с ними (здания,
строения, сооружения, многолетние насаждения и т. п.).
Статьей 129 ГК РФ устанавливается ограниченная
оборотоспособность земельных участков. Ввиду этого, земельные
участки могут переходить от одного лица к другому теми способами и
в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.
Учитывая: что глава 17 ГК РФ не введена в действие, а специальные
законы о земле до настоящего времени не приняты, с учетом Закона
РФ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ",
указанные правоотношения регулируются ГК РФ и подзаконными актами
земельного законодательства.
Так, круг правомочий собственников земельных участков
определен Указом Президента РФ от 27.10.93 г. N 1767 "О
регулировании земельных участков и развитии аграрной реформы в
России". Установленный п. 2 Указа перечень возможных вариантом
распоряжения земельным участком является исчерпывающим и
расширению не подлежит.
При осуществлении сделок купли-продажи с недвижимым
имуществом, в том числе земельными участками, следует
руководствоваться нормами ГК РФ, регулирующими продажу
недвижимости. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору
купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок или иное недвижимое
имущество. Типовой договор купли-продажи земельного участка
(купчей) утверждается Роскомземом и зарегистрирован Минюстом РФ
10.06.93 г. Применение указанной формы договора возможно только в
случае, если предметом следки является земельный участок, в том
числе с расположенным на нем домовладением.
Если продавец является собственником как самого земельного
участка, так и строения (сооружения), расположенного на нем, при
продаже одного из указанных объектов недвижимости он вправе
остаться собственником другого, что должно найти отражение в
договоре купли-продажи.
В случае, если собственник земельного участка продает
строения, расположенное на этом участке, не оговорив в договоре
условия перехода прав на земельный участок, то к покупателю
строения в силу ст. 552 ГК РФ переходит право собственности на ту
часть земельного участка, которая занята объектов недвижимости и
необходима для его использования. При этом, на основании ч. 2
ст. 555 ГК РФ, цена объекта недвижимости включает в себя цену и
земельного участка или его части, на которую к покупателю строения
переходит право собственности.
Если же предметом сделки является сам земельный участок и
условия его передачи в собственность покупателя установлены
договором, то в силу ст. 555 ГК РФ в договоре продажи земельного
участка, в том числе с расположенным на нем иным объектом
недвижимого имущества, должна содержаться цена земельного участка
как существенное условие договора. Статьей 25 Закона РФ "О плате
за землю" при осуществлении сделок с земельными участками
предусмотрено установление их нормативной цены. На основании Указа
Президента РФ от 11.12.93 г. N 2130 и постановления Правительства
РФ от 03.11.94 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены
земли" оформление документов на земельные участки возложено на
районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и
землеустройству.
Ввиду вышеизложенного, рай(гор)комземы обязаны требовать
определения нормативной цены земельного участка и включения цены
земельного участка в цену сделки, в тех случаях, когда предметом
сделки является земельный участок, т. е. волеизъявление сторон
сделки имеет целью осуществление купли-продажи (мены, дарения)
земельного участка. Одновременно с земельным участком по тому же
договору может быть отчуждено и иное недвижимое имущество,
расположенное на этом участке.
В случае, если предметом сделки является строение, сооружение,
здание, расположенное на земельном участке, который не включен в
предмет сделки, определение нормативной цены земли не требуется.
Если земельный участок не является предметом сделки, переход
права (как собственности, так и пользования) на него или на его
соответствующую часть в силу п. 2 ч. 1 ст. 9 ГК РФ должен быть
оформлен решением органа местного самоуправления. При определении
размеров соответствующей части земельного участка, необходимой для
использования строения, следует руководствоваться установленными
предельными размерами земельных участков для индивидуального
жилищного строительства в данном населенном пункте.
Кроме того, при проверках соответствия требованиям закона
сделок с недвижимым имуществом следует учитывать ст. 554 ГК РФ, в
соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны
содержаться сведения о предмете недвижимости, подлежащей передаче
в собственность покупателя, в том числе данные, позволяющие
определить местонахождение объекта на соответствующем земельном
участке. В связи с этим, к договору должен прилагаться план
земельного участка. При отсутствии таких данных условие о предмете
сделки считается несогласованным сторонами, а сам договор
считается незаключенным.
Прокурор Краснодарского края
А.Н.ШКРЕБЕЦ
от 27 марта 1998 года
N 7/2-27-109-98
Председатель комитета по земельным
ресурсам и землеустройству края
А.С.ВИДНОВ
от 27 марта 1998 года
N 01-01/373
|
