АДМИНИСТРАЦИЯ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
ДЕПАРТАМЕНТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ, АРХИТЕКТУРЕ
И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
ПРИКАЗ
от 26 мая 1995 г. N 28
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ КРАЯ
ОТ 5 АПРЕЛЯ 1995 Г. N 198 "ОБ ОТДЕЛЬНЫХ МЕРАХ
ПО УПОРЯДОЧЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ
И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
НА ТЕРРИТОРИИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ"
(Извлечение)
Во исполнение постановления главы администрации Краснодарского
края от 5 апреля 1995 г. N 198 "Об отдельных мерах по упорядочению
деятельности юридических и физических лиц на рынке недвижимости на
территории Краснодарского края", приказываю:
1. Утвердить разработанные совместно с ТПО жилищно-
коммунального хозяйства края:
б) методику проведения оценки рыночной стоимости жилых
помещений (приложение N 2).
2. Территориальному производственному объединению жилищно-
коммунального хозяйства края (Завгородний):
2.3. В целях осуществления наиболее эффективной деятельности и
повышения уровня ответственности за выполняемую работу лиц,
занимающихся оценкой рыночной стоимости жилых помещений,
рассмотреть вопрос об организационном объединении указанных лиц.
3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на
отдел жилищно-коммунального хозяйства департамента (Соколов).
Генеральный директор департамента
М.В.ЗОЛОТАРЕВ
Приложение N 2
к приказу
департамента по строительству, архитектуре
и жилищно-коммунальному хозяйству
администрации края
от 26 мая 1995 г. N 28
МЕТОДИКА
ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ<*>
-----------------------------------
<*> Под жилыми помещениями, применительно к данной Методике,
понимаются жилые дома (в том числе многоквартирные), части домов
(с учетом подсобных и хозяйственных строений и помещений,
расположенных на земельном участке), отдельные квартиры,
изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, как
готовые к заселению, так и строящиеся и недостроенные.
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Настоящая методика разработана во исполнение постановления
главы администрации Краснодарского края от 5 апреля 1995 г. N 198
"Об отдельных мерах по упорядочению деятельности юридических и
физических лиц на рынке недвижимости на территории Краснодарского
края" и в целях установления единых принципов, стандартов,
критериев и методов оценки, применяемых на территории края.
2. Оценка рыночной стоимости на территории края может
осуществляться только лицом, прошедшим соответствующее обучение в
соответствии с п. 2.2 вышеуказанного постановления главы
администрации края и имеющим лицензию на осуществление этого вида
деятельности, полученную в установленном порядке.
3. Лицо, проводящее оценку, не может состоять в трудовых (кроме
как исполнения заказа (договора) на проведение оценки),
родственных (по прямой восходящей и (или) нисходящей линиям),
семейных отношениях, в отношениях собственности (являться
собственником, учредителем, акционером, участником), либо являться
членом руководящих, исполнительных, контролирующих органов ни с
одной из сторон в сделке с оцениваемым объектом или их филиалов,
представительств, дочерних, головных предприятий, а также с
заказчиком (инициатором) проведения оценки.
4. Соглашение о проведении работ по оценке между заказчиком
(инициатором) и исполнителем оформляется письменным договором по
форме, утверждаемой ТПО жилищно-коммунального хозяйства края.
5. Оценка должна быть произведена объективно и беспристрастно,
независимо от желаний и указаний в этом отношении заказчика
(третьих лиц).
6. Работы по оценке рыночной стоимости производятся с
обязательным обследованием оцениваемого объекта. Камеральная
оценка рыночной стоимости объекта не допускается.
7. В случае недостаточности знаний (опыта), выходящих за рамки
компетенции специалиста по оценке, он обязан приглашать
специалистов соответствующего профиля для консультаций или (и)
участия в работе по проведению оценки.
8. Размер оплаты за проведенную оценку ни при каких условиях не
может зависеть от стоимости оцениваемого объекта (результатов
оценки).
9. Результат проведения оценки рыночной стоимости оцениваемого
объекта оформляется актом (отчетом) по форме, утверждаемой ТПО
жилищно-коммунального хозяйства края.
10. Если работа по оценке проводилась совместно несколькими
уполномоченными на это лицами, каждый из них, согласный с ее
результатами, должен подписать акт (отчет). Любой оценщик, не
согласный со всеми выводами или их частью, обязан изложить в акте
(отчете) свое личное мнение.
Если работа проводилась под чьим-либо руководством,
руководитель работы должен подписать акт (отчет) и взять на себя
ответственность за его содержание.
11. Результаты оценки, отраженные в акте (отчете), составленном
с соблюдением установленных требований, имеющим на это право
лицом, могут учитываться помимо случаев, указанных в п. 1.2
постановления главы администрации края от 5 апреля 1995 г. N 198,
при рассмотрении соответствующих вопросов в органах
государственной власти и управления края, местного самоуправления,
иных административных органах, судебных органах и т.д.
12. Вся информация, полученная лицом, проводившим оценку,
вместе с актом (отчетом) об оценке подлежит хранению в течение не
менее 5-ти лет. При этом в течение этого срока должна быть
обеспечена возможность ознакомления с материалами и, в
установленных случаях, их проверка.
13. Лица, занимающиеся в установленном порядке оценкой рыночной
стоимости, обязаны в 7-дневный срок после составления акта
(отчета) об оценке направлять один экземпляр акта (отчета) с
информационной карточкой в ТПО жилищно-коммунального хозяйства
края.
II. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
14. В процессе проведения работ по оценке рыночной стоимости
необходимо:
а) получить и проанализировать данные об оцениваемом объекте:
- правовой статус земельного участка, на котором расположено
жилое помещение, в том числе наличие (отсутствие) ареста,
запретов, ограничений;
- технические характеристики земельного участка (назначение,
размер, место нахождения, наличие коммуникаций (при их отсутствии
- перспектива подведения), геологические параметры (рельеф
местности, наличие подпочвенных вод, возможность затопления,
оползневых явлений), экологическое и санитарно-гигиеническое
состояние, возможность изъятия участка в будущем, нормативная цена
земли и т.д.);
- правовой статус строения, в том числе (отсутствие) наличие
ареста, запретов, ограничений;
- технические характеристики строения (назначение, место
расположения, тип, группа капитальности, год постройки, вид
основных конструктивных элементов, физический износ, наличие
инженерных коммуникаций (при их отсутствии - перспектива
подведения), площадь, объем, инвентарная стоимость, количество
этажей и квартир в строении, год проведения последнего
капитального ремонта и т.д.);
- правовой статус жилого помещения, в том числе наличие
(отсутствие) ареста, запретов, ограничений;
- технические характеристики жилого помещения (тип, ориентация
квартиры, количество жилых комнат, количество уровней, этаж,
количество квартир на лестничной площадке, тип и состояние комнат,
площадь (общая, жилая), высота, наличие (отсутствие), параметры и
состояние подсобных и летних помещений, наличие (отсутствие)
коммунальных удобств, возможность изменения функционального
назначения и т.д.);
- другие необходимые сведения;
б) дать характеристику природно-климатических условий,
экологического и санитарно-гигиенического состояния населенного
пункта, в котором находится оцениваемый объект, административный
статус, численность населения, производственная, транспортная и
социальная инфраструктура, перспектива развития и т.д.;
в) собрать и проанализировать данные о сделках, совершенных на
рынке недвижимости в недавнем прошлом, относительно объектов,
сходных с оцениваемым. При этом учитываются все существенные
различия между ними (как по техническим параметрам, так и в
составе отчуждаемых прав, сроков, условий, порядка и формы оплаты,
состоянии динамики рынка и т.д.). В случае недостатка или
отсутствия сведений о фактически совершенных сделках с объектами,
сравнимыми с оцениваемым, могут использоваться данные о
предложениях по отчуждению таких объектов с учетом необходимости
их корректировки;
г) получить и систематизировать сведения о текущих затратах на
создание объекта, замещающего по своим потребительским свойствам
оцениваемый объект;
д) на основании полученных данных оценить имеющийся износ
(физический и моральный) оцениваемого объекта;
е) при необходимости собрать данные о доходах (расходах)
получаемых от эксплуатации оцениваемого объекта и по возможности
дать прогноз относительно возможных будущих доходов (расходов);
ж) на основании собранной информации произвести расчет нормы
капитализации (и (или) дисконтирования).
15. На основании расчетных оценок рыночной стоимости
оцениваемого объекта, полученных в результате использования
различных методов оценки (сравнительных продаж, замещения,
капитализации дохода) произвести обоснованное согласование
полученных величин. При этом в качестве окончательного значения
рыночной стоимости оцениваемого объекта может выступать как
конкретная величина, так и интервал чисел, в котором находится
значение рыночной стоимости.
III. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ИНФОРМАЦИИ,
ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
16. Все собранные (и (или) полученные) данные должны иметь
ссылку на их источник, независимо от того являлся ли он письменным
или устным.
17. Лицо, проводящее оценку, имеет право в своей деятельности
использовать информацию из областей, выходящих за рамки его
профессиональной компетенции, полученную от источников, которые
представляются ему заслуживающими доверия.
18. Лицо, проводящее оценку, не имеет право использовать
данные, в надежности которых он сомневается, в том числе
полученные от заказчика (инициатора) оценки, даже в том случае,
когда последний настаивает на их достоверности.
IV. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ АКТА (ОТЧЕТА) ОБ ОЦЕНКЕ
19. Форма акта (отчета) об оценке утверждается ТПО жилищно-
коммунального хозяйства края.
20. Акт (отчет) об оценке должен содержать:
а) описание оцениваемого объекта, позволяющее его идентификацию
и однозначное отделение его от других объектов;
б) описание имущества, не являющегося недвижимым, но
включаемого в оценку стоимости (при необходимости);
в) описание подлежащих оценке прав на оцениваемый объект;
г) указание цели оценки и дат, по состоянию на которые
проводилась оценка и представления отчета;
д) указание вида и определение стоимости, подлежащей оценке;
е) изложение условий и предложений, в которых производилась
оценка;
ж) описание характера и объема полученных (собранных) и
использованных при проведении оценки данных;
з) изложение применявшихся при оценке методов и процедур, а
также аргументов, на основании которых сделаны выводы о величине
стоимости;
и) собственноручное подтверждение лица, проводившего оценку:
- об отсутствии (наличии) у него личного (группового) интереса
в оцениваемом объекте (результатах оценки);
- о факте личного обследования оцениваемого объекта;
- о качестве используемых данных;
- других обстоятельств и фактов, играющих роль в полученном
результате.
к) сведения о квалификации лица, проводившего оценку и наличии
у него лицензии на право осуществления работ по оценке рыночной
стоимости.
V. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЛИЦА, ПРОВОДЯЩЕГО РАБОТЫ
ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
21. Лицо, проводящее оценку рыночной стоимости, несет
персональную ответственность за результаты своей работы в
соответствии с действующим законодательством и установленным в
крае порядком.
Генеральный директор ТПО
жилищно-коммунального хозяйства края
Ю.Ю.ЗАВГОРОДНИЙ
|
